Kompania ndërkombëtare e pasurive të patundshme “Colliers International”, në raportin për vitin 2022 parashikon rritje të stokut të hapësirave të lira për zyra, me sipërfaqe 120 mijë metra katror nga përfundimi i 6 kullave luksoze në Tiranë dhe zhvillimi i Bulevardit të Ri.
Rritja e ofertës, sipas Collires, detyrimisht do të rrisë presionin për ulje çmimesh. Por agjentët e shitjeve pohojnë se zbatimi i skemave të pastrimit të parave nga ndërtuesit e kullave po ndikon te çmimet e larta dhe mosulja e tyre në tërësi.
Sipas agjencive të pasurive të patundshme, çmimet e qirave për zyra në Tiranë janë më të shtrenjtat në rajon. Në zonën e liqenit, çmimet janë të njëjta me Milanon. Por sa janë aktualisht çmimet dhe cilat janë projektet që do të shtojnë ofertën për zyra në Tiranë?
Një biznes që do të marrë me qira një zyrë pranë Liqenit do të duhet të paguajë njësoj sikur ka marrë një hapësirë në Milano.
Stela Dhami, partnere drejtuese për Shqipërinë dhe Kosovën në “Colliers International” pohon se te ndërtimet e reja në zonën e Liqenit Artificial, çmimet e qirave për zyra arrijnë sa në Milano, në rreth 34 euro/m2/muaj.
Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë vijojnë të mbeten më të lartat edhe në rajon, sipas Dhamit.
Ndonëse shtimi i ndërtimeve rrit ofertën dhe teorikisht duhet të ulte qiratë e zyrave, se çfarë do të ndodhë realisht është e vështirë për tu parashikuar, për shkak të nivelit të lartë të informalitetit.
Sipas analizës së “Colliers International” për vitin 2022, ndërtimi i 6 kullave dhe zhvillimi i Bulevardit të Ri do të ndikojnë drejtpërdrejt tek oferta, duke shtuar 120,000 metra katrorë hapësira të reja për zyra në afat të shkurtër dhe të mesëm, që do të arrijnë të plotësojnë stokun e zyrave shumë cilësore.
Në periudhë afatmesme, sipas raportit të “Colliers International”, rritja e konkurrencës mes pronarëve duhet të sjellë presion për rënie të çmimeve të qirave në Tiranë në nivelet rajonale.
Por agjentë të tjerë imobiliarë parashikojnë stanjacion të çmimeve të qirave për zyra edhe këtë vit. Rastet e uljes së çmimeve, sipas tyre, do të ndodhin vetëm nëpërmjet negociatave. Çmimet e larta të zyrave do të qëndrojnë të pandryshuara, për shkak të fenomenit të pastrimit të parave që ndërtuesit përdorin për ngritjen e ndërtesave luksoze në kryeqytet.
Në Tiranë, agjentët e pasurive të patundshme pohuan se kërkesa për zyra me qira është e lartë nga të huajt. Kompanitë e huaja, që ofrojnë shërbim për të tretët, parapëlqejnë më tepër mjedise luksoze zyrash, kryesisht te ndërtimet kulla, ndërsa bizneset vendase janë të orientuar drejt periferisë.
Stabilizohet stoku i zyrave të pazëna nga kthimi i shpejtë pas punës remote
Pas arritjes së nivelit të pikut për stokun e pazënë të zyrave në vitin 2020 (niveli 24,3%) për shkak të punës nga shtëpia nga pandemia e Covid-19, në vitin 2022 u ul stoku i hapësirave të lira.
Sipas analizës së kompanisë ndërkombëtarë “Colliers International”, stoku i zyrave të lira në vitin 2022 ka ndjekur tendencë në rënie në 13,5% krahasuar me 16,5% që arriti në 2021, e ndikuar nga kthimi i shpejtë pas punës në distancë në zyra. Në raport theksohet se gjatë 2022 nuk ka pasur ndryshime të mëdha të kërkesës në raport me vitet e mëparshme.
Referuar të dhënave nga “Colliers”, stoku i përgjithshëm i zyrave është rritur me vetëm 1,8%. Në total, stoku i zyrave në 2022 ishte 140,120 m². Kjo rritje konsiston në një sipërfaqe 2,555 m² të cilësisë B+ hapësira për zyra e hyrë në treg në tremujorin e katërt 2022 dhe ndodhet afër qytetit CBD (Central Business District).
“Pjesa më e madhe e stokut të zyrave në Tiranë është e përqendruar në zonat qendrore të biznesit dhe në brendësi të qytetit (82%), ndërsa pjesa tjetër prej 18% përfaqëson stokun e zyrës në periferi të kryeqytetit”, thuhet në raport.
Sipas analizës së kompanisë, trendi në rënie i ambienteve të lira për zyra në dy vitet pas fillimit të pandemisë u ndikua nga kthimi i shpejtë i punonjësve në zyra.
“Edhe pse tregu shqiptar i punës u përshtat në një mënyrë të shpejtë dhe mbresëlënëse me modelin e ri të punës gjatë pandemisë, duke punuar nga shtëpia, një revolucion jo shumë i përqafuar si nga kompanitë, edhe nga fuqia punëtore, tranzicioni nga shtëpia në zyrë ishte i shpejtë.
Bazuar në një anketë të ‘Colliers’, thuajse 100% e të anketuarve pohuan se u kthyen në zyrë deri në fund të vitit 2020. Kjo ndikoi në stabilitetin e tregut të zyrave dhe formësoi kërkesën në të ardhmen për zyra më cilësore”.
Në zonën e Liqenit, çmimet e zyrave arrijnë sa në Milano
Në vitin 2022, sipas raportit të “Colliers”, çmimi mesatar i qirave për zyra nuk pësoi ndryshime në raport me vitin paraardhës. Mesatarja e çmimit të qirasë për zyra për 2022 në Tiranë ishte 16 euro për metër katror në muaj. Ndërsa mesatarja e çmimit për ndërtimet luksoze arriti 25 euro për metër katror.
Stela Dhami, partnere drejtuese për Shqipërinë dhe Kosovën në “Colliers International” tha për “Monitor” se çmimet e qirave të zyrave vazhdojnë të reflektojnë nivelin më të lartë të tyre në rajon, të cilat e bëjnë tregun tonë më pak tërheqës për qiramarrësit e mëdhenj e për hyrje të kompanive të reja.
Znj. Dhami pohon “Çmimet e qirave të zyrave variojnë nga 10 deri në 27 euro për metër katror në muaj. Në disa godina në ndërtim e sipër kërkojnë çmime të niveleve deri në 34 euro për metër katror, të cilat janë të krahasueshme me qytete si Milano”. Krahasuar me vjet, çmimet e qirave për zyra në godinat e reja në vitin 2023 janë më të larta.
“Çmimet në fakt në godinat e reja që kanë hyrë në treg janë më të larta. Megjithatë, duhet thënë se këto janë çmimet e para, që kërkohen dhe jo detyrimisht çmimet që arrihen ose çmimet e transaksioneve”, nënvizon znj. Dhami.
Lorina Rada, broker në kompaninë e pasurive të patundshme “Century 21 CPM Smart”, thekson se çmimi i qirave në kryeqytet ndryshon në varësi të sipërfaqes dhe vendndodhjes së zyrave. “Në zonën pranë qendrave të biznesit, ku edhe kërkesa është më e lartë, çmimet variojnë nga 18 euro deri në 30 euro/m². Në godina të tjera variojnë nga 8 deri 13 euro/m²”.
Fatjon Hysenbelliu, CEO i real estate “Future Home”, pohoi për “Monitor” se ecuria e çmimeve të qirave për zyra në Tiranë varion sipas zonave dhe lehtësive që ofrohen nga objektet e ndërtimit.
Për vitin 2023, z. Hysenbelliu nënvizon se krahasuar me vitin e kaluar, çmimet e qirave kanë mbetur të pandryshuara, për shkak të rritjes së ofertës. “Tregu i zyrave pati rritje të çmimeve në vitin 2021 dhe nga ajo periudhë, çmimet kanë mbetur në të njëjtin nivel. Duke parë që çdo vit shtohen alternativat për të zgjedhur opsione të këtij standardi, çmimet janë po ato”.
Konkretisht, duke iu referuar çmimeve të qirave të zyrave në disa nga rrugët e Tiranës, përfaqësuesi i kompanisë “Future Home Real Estate” thotë se ato variojnë, si: në Unazën e Re 6-8 euro/m² në muaj; në zonën pranë ish-Parkut të Autobusëve dhe 21 Dhjetorit, në nivelin 10-13 euro/m²; në Rrugën e Kavajës dhe qendër, çmimet variojnë 15-20 euro/m²; në zonën e ish-Bllokut dhe sheshin
“Willson”, çmimet janë 18-20 euro/m²; pranë ish-stacionit të trenit dhe Bulevardit të Ri, një zonë me shumë mundësi për mjedise zyrash, çmimet janë 10-12 euro/m². Ndërsa në zonat pranë tregut të Medresë dhe 5 Maji, çmimet janë 8-10 euro/m² në muaj.
Te qendrat tregtare, çmimet variojnë 18-20 euro/m², ku përfshihet edhe mirëmbajta e sipërfaqeve të përbashkëta.
Kompanitë e huaja, kërkesë të lartë për ambiente me qira te kullat, vendasit u drejtohen periferisë
Kompanitë e huaja, kryesisht ato të Europës Perëndimore, që ofrojnë shërbime për të tretët, por kanë zgjedhur Shqipërinë për shkak të krahut të lirë të punës, parapëlqejnë më tepër ambiente luksoze me qira.
Përfaqësuesit e agjencive imobiliare thonë se kërkesa më e lartë për ambiente me qira në kullat elitare është nga kompanitë e huaja, ndërsa kërkesa e kompanive vendase, orientohet kryesisht drejt periferisë.
“Në kulla, kërkojnë kryesisht ambiente me qira korporatat BPO (kompani shërbimi) të cilat e shikojnë tregun tonë tërheqës, për shkak të afërsisë me tregjet europiane, aftësive gjuhësore të shqiptarëve dhe kostove relativisht të ulëta të burimeve njerëzore. Bankat gjithashtu janë të targetuara, sidomos ato në godina me vendndodhje jo preferenciale dhe të amortizuara.
Ndërsa në mjediset e tjera, kërkesa është kryesisht nga kompani më të vogla dhe lokale”, pohon Stela Dhami nga “Colliers”.
Për CEO-n e agjencisë “Future Home”, Fatjon Hysenbelliu, kërkesa për ambiente luksoze, siç janë kullat, mbizotërohet nga bizneset call center, Forex të bursave dhe marketingu.
“Masa më e madhe e klientëve janë bizneset vendase, të cilat kërkojnë zgjerim apo lokacion preferencial për klientët dhe administratën e tyre.
Tregu i huaj gjithmonë ka zgjedhur vendet më luksoze në qytet. Vitet e fundit, Tirana po krijon hapësira për të gjitha kategoritë. Gjithmonë baza e qiramarrësve është tregu i bizneseve vendase.
Por mbi baza potenciali, çdo biznes orientohet në zonën dhe çmimet ku arrihen dhe përballohen lehtësisht. Kategoritë që marrin këto ambiente luksi janë bizneset, si: bursat, call center, kompani marketingu, ndërsa pjesa tjetër, orientohen në periferi të qytetit apo zona ku gjejnë çmime preferenciale”.
Të njëjtën qasje pohon edhe Lorina Radi, ku sipas saj, mjediset e kullave parapëlqehen veçanërisht nga kompanitë e huaja të transportit apo logjistikës, si ato austriake, suedeze, gjermane, greke dhe italiane.
“Kompanitë e huaja janë më të orientuara drejt kullave për shkak të standardit dhe lehtësive që ofrojnë. Por edhe kompanitë e mëdha vendase kanë filluar të orientohen, edhe pse pak më ngadalë. Ndërsa për ambientet e tjera, pra jashtë kullave, kërkesa dominohet kryesisht nga kompanitë më të vogla ose start up”.
Z. Hysenbelliu nga “Future Home” pohon se kërkesa është e njëjtë me vitin e kaluar. Sipas tij, në kushtet kur bizneset e reja po hasin vështirësi me hapjen e aktivitetit dhe gjetjen e fuqisë punëtore, parashikohet të ketë rritje të stokut të ambienteve të lira.
Sipas analizës së “Colliers International”, kërkesa për ambiente zyrash në Tiranë gjatë 2022 nuk pësoi ndryshime të rëndësishme, krahasuar me 2021. Shumica e kërkesës ka rezultuar nga kompanitë BPO (kompani shërbimi) të cilat po vazhdojnë të zgjerojnë operacionet e tyre në kryeqytet dhe/ose qytetet kryesore të Shqipërisë.
Për më tepër, kompanitë e pranishme në Shqipëri kërkojnë zhvendosjen e zyrave të tyre, duke kërkuar çmime më të përshtatshme të qirasë, qira më fleksibël, kushte më të mira për zyrat./monitor
